HVA SKAL EN KJØPER GJØRE NÅR BOLIGEN IKKE ER SOM FORVENTET?
Mange opplever dessverre overraskelser etter at de har kjøpt seg bolig. Salgsomgangen går ofte hurtig. I mange tilfelle får man bare anledning til å besiktige boligen noen korte minutter før budgivningen er i gang. Når så boligen ikke samsvarer med de forventningene man hadde – hva gjør man da?
Står man selv ansvarlig for feil / mangler eller kan jeg få dekket kostnadene ved å reparere?
Hvem skal man i så fall henvende seg til?
Hvorledes og når skal man reklamere?
Som advokater med bred erfaring fra denne typen saker, har vi utarbeidet en kort veiledning hvor vi peker på enkelte forhold man som kjøper bør tenke på – og kjenne til – når ulykken først er ute.
Kjøp og salg av selveierbolig er regulert av avhendingsloven. Når det gjelder andel i borettslag (borettslagsleiligheter), så er også disse, etter en lovendring i kraft fra august 2005, omfattet av avhendingslovens bestemmelser.
Når foreligger det en mangel som selger må bære ansvaret for?
Avhendingsloven har regler for når det er selger som skal bære ansvar for feil ved boligen. I dag selges de aller fleste boliger såkalt ”as-is”, ”som den er” eller med lignende forbehold. Dette innebærer i utgangspunktet at selger har overført alt ansvar til kjøper – altså at kjøper selv må stå for feil ved boligen.
Dette kan i en del tilfeller gi så vidt urimelige resultater at det i avhendingsloven er tatt inn bestemmelser som innskrenker selgers mulighet til å frasi seg ansvaret for feil og mangler. Det følger av avhendingsloven at selger likevel skal være ansvarlig dersom det er tilbakeholdt opplysninger eller gitt uriktige opplysninger i forbindelse med salget.
For at selger skal kunne holdes ansvarlig, må en imidlertid kunne legge til grunn at det ville fått innvirkning på kjøpet dersom kjøper hadde fått korrekte opplysninger før han/hun la inn sitt bud. Mao., dersom kjøper likevel ville kjøpt boligen for samme pris, så kan selger ikke holdes ansvarlig.
Likeledes pålegger loven selger risikoen for ”skjulte mangler” dersom eiendommen på overtagelsestidspunktet var vesentlig dårligere stand enn det som var forventbart for kjøper. Hva som skal til for at boligen er i vesentlig dårligere stand varierer fra bolig til bolig. Rettslig har man gjerne brukt en tommelfingerregel om at kostnadene med å utbedre angjeldende feil og mangler må ligge i området 3-5 % av kjøpesummen.
Det må imidlertid presiseres at regelen ikke kan benyttes ukritisk. Det finnes rettsavgjørelser hvor det skulle mindre til, og det finnes avgjørelser hvor utbedringenes kostnad i % av kjøpesummen lå betydelig høyere.
Avgjørende vil blant annet være hva som ved salget ble opplyst om boligens generelle tekniske tilstand, hvorledes boligen fremsto på visning osv. Det må altså foretas en konkret vurdering i hvert enkelt tilfelle.
Feilen må foreligge på overtagelsestidspunktet. Dvs. at feil og skader som oppstår etter at kjøper har overtatt boligen, må han/hun selv normalt stå ansvarlig for.
Dersom man som kjøper oppdager feil etter at man får meddelt aksept på budet, men før man har signert kontrakt, må man passe på å få dette inntatt i kontrakten (eventuelt via et forbehold om å gjøre mangel gjeldende). Dersom man signerer kontrakten uten å ta opp spørsmålet, kan det nemlig bli vurdert som at man har akseptert forholdet.
Det samme vil være tilfelle dersom feilen oppdages i perioden mellom kontraktsunderskrift og overtagelse. Kjøper må da passe på å få forholdet inntatt i overtagelseserklæringen, eventuelt også kreve at megler holder tilbake deler av kjøpesummen.
Hvem skal jeg henvende meg til dersom jeg mener å ha et krav?
Når man skal inngi en reklamasjon, så kan dette gjøres til selger direkte, eventuelt til megler. Megler vil i så fall videreformilde reklamasjonen til selger. Reklamasjonen kan godt gjøres muntlig, men for at det ikke skal oppstå senere uklarhet er det naturligvis best at reklamasjon gjøres skriftlig. Dersom selger har tegnet eierskifteforsikring, så kan reklamasjonen også sendes til forsikringsselskapet.
Det viktig å reklamere raskt etter at man har oppdaget feil/mangler. Avhendingsloven sier at man må reklamere ”innen rimelig tid”. I dette ligger at man har rimelig tid til å få undersøkt forholdet nærmere.
Det er likevel fornuftig å varsle at man har oppdaget forhold som man vil komme tilbake til. Det er i så fall viktig å holde fremdrift i arbeidet med å avdekke omfanget av feilen. Dersom man reklamerer for sent, kan kravet falle bort.
Det er videre slik at det er en absolutt reklamasjonsfrist på 5 år etter at man overtok boligen. Dvs. at dersom man oppdager en feil først etter at det er gått 5 år, så kan ikke selger holdes ansvarlig.
Et unntak foreligger dersom man kan si at selger har opptrådt grovt uaktsomt, uærlig eller i strid med god tro. I disse tilfellene gjelder det ikke reklamasjonsfrister.
Dersom selger aksepterer ansvar, har han i utgangspunktet rett til selv å forestå utbedring av mangelen. I dette ligger ikke at selger må – eller kan – utføre arbeidet selv. I de fleste tilfeller fremstår det som mest naturlig at han engasjerer kvalifiserte håndverkere til å gjøre jobben. Dersom selger avviser ansvar, eventuelt ikke foretar retting innen rimelig tid, faller hans utbedringsrett bort.
Det er viktig at man ikke påbegynner utbedring før selgers utbedringsrett er bortfalt, eventuelt at selger har frasagt seg sin rett. Dette fordi reklamasjonskravet i så fall kan falle helt bort.
Det er videre viktig å merke seg at man som kjøper har en tapsbegrensningsplikt, slik at man er forpliktet til å igangsette nødvendige tiltak for å begrense ytterligere skade. Eksempelvis kan nevnes midlertidig utbedring / tetting på tak dersom det trenger vann inn i boligen.
Dersom selger ikke ønsker å benytte seg av sin utbedringsrett, kan en kjøpers krav bestå av to hovedelementer; prisavslag og erstatning.
Prisavslaget skal gjenspeile hva kjøper har betalt for mye for boligen. I de fleste tilfeller blir prisavslaget beregnet ut fra kostnadene ved å utbedre, dog med fradrag av eventuell standardheving og forlenget levetid for bygningsdeler og lignende. Alternativt skal prisavslaget beregnes ut fra verdien på boligen med og uten skaden.
I tillegg kan kjøper ha krav på erstatning for påførte kostnader. Som eksempelvis nevnes utgifter til sakkyndig, advokat og erstatningsbolig. For å få rett til erstatning, må det foreligge et ansvarsgrunnlag for selger. Normalt er dette ikke tilfelle ved skjulte mangler, annerledes dersom selgers ansvar er som følge av misligholdt opplysningsplikt eller uriktige opplysninger.
Det er kjøper som har bevisbyrden for at det foreligger mangel. I dette ligger at man må kunne sannsynliggjør at det ved overtagelsen forelå en feil eller skade, samt omfanget av denne. Ofte er det derfor hensiktsmessig å engasjere en takstmann for å få vurdert og dokumentert forholdet via en rapport.
I tillegg til at kravet kan falle bort som følge av for sen reklamasjon, finnes det regler om foreldelse. Foreldelsesfristen løper uavhengig av reklamasjonsfrister, slik at et krav kan foreldes selv om den absolutte reklamasjonsfristen på 5 år ikke er utgått, noe mange synes det er vanskelig å forstå.
Ved kjøp av bolig begynner foreldelsesfristen, som er 3 år, å løpe fra overtagelsestidspunktet. Dersom mangelen først oppdages etter en tid, løper en tilleggsfrist et år etter at mangelen ble oppdaget. Dvs. at dersom kjøper oppdager en skjult mangel 3 år etter overtagelsen, så foreldes kravet etter 4 år.
Foreldelsesfristen avbrytes i utgangspunktet bare ved inngivelse av klage til Forsikringsklagekontoret, forliksklage eller stevning.
Mange kjøpere er ikke kjent med at utgiftene til juridisk og byggeteknisk bistand i forbindelse med denne type saker kan kreves dekket under egen hus- eller innboforsikring.
Forsikringsselskapet krever riktignok fradrag for vilkårsmessig egenandel, med dekker ellers det vesentligste av kjøpers kostnader. Dersom du har behov for juridisk bistand, er du velkommen til å ta kontakt med oss.
